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南京主城现“一字头”公寓 价格甚至比地价还要低-e房网

核心提示:1.47万起,虽然是公寓,但在南京主城出现这样的房价,是不是让人有点难以置信?因为价格低关注多,两周前,这家楼盘开盘采取摇号形式,当天宣称卖出九成。

  1.47万起,虽然是公寓,但在南京主城出现这样的房价,是不是让人有点难以置信?因为价格低关注多,两周前,这家楼盘开盘采取摇号形式,当天宣称卖出九成。3月31日,现代快报记者查询南京网上房地产发现,该楼盘入网238套,认购1173套,还剩65套可售房源。认购比例六成,成交比例暂为0。

  低价

  中央门附近公寓一字头开售

  一字头的房价,不仅低于周边二手房、一手房价格,甚至比地价还要低,这家公寓的价格还低于两江地区的公寓价。到底怎么回事?

  在中央门一带,目前商品房普通均价3.5万左右。一个老公寓项目玉桥国际公寓烂尾且没有物业管理,二手房也在1.8万-1.9万。中央金地的挑高公寓超过2万。不远处的常州星河华飞2号地块成交楼面价30006元/㎡,在整个大城北地区无出其右。隔壁中海玄武公馆售罄时的价格差不多4万。在这样的背景下,这家公寓项目几乎成为板块的谷底价。

  记者在现场看到,这个项目一共三栋楼,底部通过裙楼连接,裙楼部分为商业,部分是开发商为政府代建的车位。价格1.47万起步的就是1号楼,最便宜的房源位于顶楼25层的北侧房源,正常朝南的房源价格为1.66万-1.95万上下,主要针对团购,非团购价格为2万-2.66万。

  该项目所有房源的面积均为75㎡,层高3.3米,面宽6.6米,平层双钥匙设计,买一间可以当两间用。因紧邻金桥、玉桥、银桥等大市场,不少大市场的客户选择团购整层。置业顾问说,最便宜的顶楼25层1.47万的房源基本被团购一空。

  开发商声称这批房源团购价,仅一栋楼,二号楼就恢复原价2.6万,主要是开发商三周年推出的特惠房源。

  据了解,根据合同明确,这个项目拿地之时就约定需要配建不少于400个社会停车位。

  不少业内人士认为,之所以放出一字头房价,主要是这家开发商在南京的商办类产品较多,尽快出货回笼资金成为当务之急。

  滞销

  有的公寓楼盘成交比例为零

  即便是降价降到板块谷底,这家公寓也仅仅卖出六成。而这已经算是南京公寓类产品中卖得不错的。

  南京网上房地产数据显示,很多公寓项目自上市以来成交比例均不高,有的甚至低至零。比如位于汉中路上的汉中公馆2月初开售,目前成交比例为4.13%。位于江心洲的升龙公园道公寓成交比例为19.76%。位于江北新区的宝隆时代广场部分楼栋的成交比例为0。

  另一个值得关注的现象是,和住宅被严格限价不同,公寓售价不受限,导致很多公寓申报价格畸高。

  尴尬的是,实际售价却比申报价低得多。以龙湖紫都城为例,网上申报价格为3万元/平方米,1号楼实际售价比申报价低了1万多。汉中公馆申报价格最高5.9万/平方米,实际售价不过4万/平方米出头。

  分析

  公寓物业费、贷款成本较高

  公寓到底能不能投资?记者测算发现,与普通住宅相比,目前南京市场上的公寓除了房价和租金不高之外,其他如物业费、贷款成本、转让税费都很高。

  南京几乎所有公寓的物业费都是住宅的两倍甚至更多。比如汉中公馆是高力国际物业,物业费6元/平米;龙湖紫都城房价不贵,物业费4.75元/平米。位于南站的云树公馆物业费4.5元/平米。位于金地中心菁华物业费4.8元/平米,升龙汇金中心5.5元/平米。

  一套50平米的小公寓,以5元/平米的物业费来计算,一个月物业费至少250元,一年物业费成本3000元。而普通住宅的物业费仅是公寓的一半,对比普通住宅,公寓的物业成本高出了一大截。

  公寓楼盘的贷款成本偏高,龙湖紫都城一套75平米、单价1.8万元/平米的房源,总价135万,首付五成为68万,还需贷款67万,公寓属于商用物业,贷款年限最长十年,利率上浮20%-30%,约5.88%-6.15%,月还款7073元。而周边租金不过2000-3000元左右,租不能抵贷。

  此外,公寓房转让税也高。按照规定,公寓转让有两种计税模式,一种是所有税种加起来征税,另一种是按照增值部分的50%征税。测算下来,两种征税方式结果差别不大。以一套135万的公寓为例,假设多年后增值到200万,增值部分的50%即32.5万,也就是交税数额。这意味着,房价增值部分的投资收益直接打对折。

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